Minggu, 25 Maret 2012

Teknik Teknik Peraturan Zonasi

Teknik pengaturan zonasi adalah berbagai varian dari zoning konvensional yang dikembangkan untuk memberikan keluwesan penerapan aturan zonasi.

Teknik pengaturan zonasi dapat dipilih dari berbagai alternatif dengan mempertimbangkan tujuan pengaturan yang ingin dicapai. Setiap teknik mempunyai karakteristik, tujuan, konsekuensi dan dampak yang berbeda. Oleh karena itu, pemilihannya harus dipertimbangkan dengan hati-hati.



Alternatif Teknik Pengaturan Zonasi

  • Alternatif teknik pengaturan zonasi yang dapat diterapkan antara lain:
  • Bonus/insentive zoning
  • Performance zoning
  • Fiscal zoning
  • Special zoning
  • Exclusionary zoning
  • Contract zoning
  • Negotiated development
  • TDR (Transfer of Development Right)
  • Design/historic preservation
  • Overlay zone
  • Floating zone
  • Flood plain zone
  • Conditional uses
  • Growth control
  • dan teknik lainnya yang dianggap sesuai

Bonus/insentive zoning
Izin peningkatan intensitas dan kepadatan pembangunan (tinggi bangunan, luas lantai) yang diberikan kepada pengembang dengan imbalan penyediaan fasilitas publik (arcade, plaza, pengatapan ruang pejalan, peninggian jalur pejalan atau bawah tanah untuk memisahkan pejalan dan lalu-lintas kendaraan, ruang bongkar-muat off-street untuk mengurangi kemacetan dll) sesuai dengan ketentuan yang berlalu.

Kelemahan: teknik ini dapat menyebabkan bengunan berdiri sendiri di tengah plaza, memutuskan shopping frontage, dll.

Performance zoning
Ketentuan pengaturan pada satu atau beberapa blok peruntukan yang didasarkan pada kinerja tertentu yang ditetapkan. Performace zoning harus diikuti dengan standar kinerja (performance standards) yang mengikat (misalnya tingkat LOS (Level of Service, Tingkat Pelayanan) jalan minimum, tingkat pencemaran maksimum, dll).

Fiscal zoning
Ketentuan/aturan yang ditetapkan pada satu atau beberapa blok peruntukan yang berorientasi kepada peningkatan PAD.

Special zoning
Ketentuan ini dibuat dengan spesifik sesuai dengan karakteristik setempat (universitas, pendidikan, bandar udara) untuk mengurangi konflik antara area ini dan masyarakat sekelilingnya dengan pemanfaatan ruang yang sesuai dengan area tersebut. Umumnya untuk menjaga kualitas lingkungan (ketenangan, kelancaran lalu-lintas dan sebagainya).

Exclusionary zoning
Ketentuan/aturan pada satu/beberapa blok peruntukan yang menyebabkan blok peruntukan tersebut menjadi ekslusif. Ketentuan ini mengandung unsur diskriminasi (misalnya, penetapan luas persil minimal 5000m2 menyebabkan masyarakat berpenghasilan rendah tidak dapat tinggal dalam blok tersebut).

Praktek zoning ini diterapkan pada zona yang mempunyai dampak pencegahan munculnya bangunan rumah bagi masyarakat berpendapatan rendah dan moderat. Ketentuan ini dimotivasi oleh perhatian pada populasi masyarakat tertentu dibandingkan kebutuhan perumahan keseluruhan pada wilayah dimana masyarakat tersebut menjadi bagiannya.


Contract zoning
Ketentuan ini dihasilkan melalui kesepakatan antara pemilik properti dan komisi perencana (Dinas Tata Kota atau TKPRD/BKPRD) atau lembaga legislatif (DPRD) yang dituangkan dalam bentruk kontrak berdasarkan Kitab Undang-undang Hukum Perdata.

Negotiated development
Pembangunan yang dilakukan berdasarkan negosiasi antarstakeholder.

TDR (Transfer of Development Right)
Ketentuan untuk menjaga karakter kawasan setempat. Kompensasi diberikan pada pemilik yang kehilangan hak membangun atau pemilik dapat mentransfer/menjual hak membangunnya (biasanya luas lantai bangunan) kepada pihak lain dalam satu distrik/kawasan.

Design/historic preservation
Ketentuan-ketentuan pemanfaatan ruang dan elemen lainnya (keindahan, tata informasi dll) untuk memelihara visual dan karakter budaya, bangunan dan kawasan masyarakat setempat yang ditetapkan dalam peraturan-perundangan pelestarian.

Overlay zone
Satu atau beberapa zona yang mengacu kepada satu atau beberapa peraturan zonasi (misalnya kawasan perumahan di kawasan yang harus dilestarikan akan merujuk pada aturan perumahan dan aturan pelestarian bangunan/kawasan).

Floating zone
Blok peruntukan yang diambangkan pemanfaatan ruangnya, dan penetapan peruntukannya didsarkan pada kecenderungan perubahannya/perkembangannya, atau sampai ada penelitian mengenai pemanfaatan ruang tersebut yang paling tepat.

Flood plain zone
Ketentuan pemanfaatan ruang pada kawasan rawan banjir untuk mencegah atau mengurangi kerugian.

Conditional uses
Seringkali disebut sebagai pemanfaatan khusus, merupakan izin pemanfaatan ruang yang diberikan pada suatu zona jika kriteria atau kondisi khusus zona tersebut memungkinkan atau sesuai dengan pemanfaatan ruang yang diinginkan

Growth control
Pengendalian ini dilakukan melalui faktor faktor pertumbuhan seperti pembangunan sarana dan prasarana melalui penyediaan infrastruktur yang diperlukan, mengelola faktor ekonomi dan sosial hingga politik


Penerapan Teknik
Teknik pengaturan zonasi yang dipilih diterapkan pada suatu zonasi tertentu di blok tertentu. Dengan pengaturan zonasi yang cukup baik, maka teknik tersebut dapat diterapkan untuk suatu zonasi dimanapun letak zona tersebut. Dengan demikin aturan ini tidak berlaku untuk semua zona yang sejenis.


Contoh penerapan incentive zoning:
1. Untuk suatu zonasi yang tidak bergantung lokasi: “Pengembangan bangunan komersial skala BWK (zonasi K-3) dapat diberikan penambahan luas lantai sebanyak-banyaknya 10% dari luas lantai yang diperkenakan dari aturan yang berlaku apabila menyediakan fasilitas publik sebagai berikut:........, ......, .......”
2. Untuk zonasi pada blok tertentu: “Pengembangan bangunan komersial skala BWK (zonasi K-3) pada blok 14032-023, 14044.003 dan...., dapat diberikan penambahan luas lantai sebanyak-banyaknya 20% dari aturan yang berlaku apabila menyediakan fasilitas publik sebagai berikut:........, ......, .......”

Sumber: Modul Zonasi, Materi Pelatihan Tim Teknis Tata Ruang Departemen Pekerjaan Umum, 2008

Tidak ada komentar:

Poskan Komentar


Jangan Lupa Tinggalkan Jejak (Like & Coment)